Wir alle kennen Neubauten, die schon nach wenigen Jahren dunkle, feuchte Stellen aufweisen, während die Bewohner gezwungen sind, zusätzliche Schalldämmung anzubringen, um die Nachbarn auszublenden. Doch wo genau entstehen die Probleme in neuen Wohngebäuden am häufigsten?
Um herauszufinden, bei welchen Elementen Bauträger am ehesten Kosten einsparen werden und wie sich diese Entscheidungen direkt auf die Langlebigkeit, Qualität und den Komfort eines Gebäudes auswirken können, haben wir mit dem kroatischen Bauexperten Saša Perko gesprochen .
„Bauträger sparen in der Regel nicht an dem, was Käufer sehen können, sondern an dem, was unter der Oberfläche liegt. Meistens betrifft dies die Bewehrung, die Abdichtung, die Anschlussdetails, die Wärmebrückenunterbrechungen an Balkonplatten, die Schalldämmung und nicht selten alle Folgen unzureichend detaillierter Planungsarbeiten“, sagte Perko.
„Zusammengenommen machen diese Posten selten mehr als ein paar Prozent der Investition aus, entscheiden aber darüber, ob ein Gebäude fünf Jahre später Feuchtigkeit und schwarze Flecken aufweist. Das Problem ist in der Regel nicht Fahrlässigkeit, sondern die Tatsache, dass der Zeit- und Kostendruck genau dort ansetzt, wo die Folgen nicht sofort sichtbar sind.“
„Der Käufer erhält eine scheinbar fertiggestellte und ordentliche Wohnung, die Rechnung kommt jedoch erst einige Jahre später in Form von Instandhaltungskosten und Reparaturen.“
Schalldämmung: Was sich hinter der Wand befindet, ist entscheidend.
In Mehrfamilienhäusern ist es ein häufiges Problem, jeden Schritt und jedes Gespräch aus der Nachbarwohnung zu hören.
Perko erläuterte, welche Materialien, Wandstärken und schwimmenden Fußböden erforderlich sind, um eine hohe Schalldämmung zu erreichen.
„Die Schalldämmung ist umso besser, je dichter das Material ist. Deshalb sollten zwischen den Wohnungen immer Stahlbetonwände verwendet werden. Darauf kommt dann eine Schicht Mineralwolle mit Gipskartonverkleidung, die sowohl Wärme- als auch Schalldämmung bietet“, sagte er.
„Dies ist besonders wichtig, wenn eine Wohnung täglich bewohnt ist, während die benachbarte Immobilie als Kapitalanlage erworben wurde und nur gelegentlich oder gar nicht genutzt wird.“
„Bei Trittschall, wie zum Beispiel dem Geräusch von jemandem, der mit hohen Absätzen über einem geht, ist ein schwimmender Boden erforderlich: 2 cm EPS unter dem Estrich und, ganz wichtig, Dehnungsfugen entlang aller Wände.“
„Ohne diese Streifen berührt der Estrich die Wand und überträgt den Trittschall auf diese, der sich dann in benachbarte Wohnungen ausbreiten kann.“
Warum sich an manchen Fassaden von Neubauten schwarze Flecken bilden
Nach nur wenigen Saisons können die Fassaden mancher neuer Gebäude bereits abgenutzt aussehen, da Algen und Pilze dunkle Flecken verursachen.
Perko sagte, dies sei in der Regel auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen.
„Es handelt sich fast immer um eine Kombination aus unzureichender Dampfdurchlässigkeit des Systems und einer ungeeigneten Deckschicht. Insbesondere an Nordfassaden kann Feuchtigkeit in der Deckschicht verbleiben, und das ist alles, was Algen und Pilze benötigen“, erklärte er.
Was das von seinem Unternehmen verwendete Dämmsystem angeht, sagte Perko, dass sie Mineralwolle der EPS-Dämmung vorziehen.
„Wir verwenden in unseren Gebäuden immer Mineralwolle, niemals nur EPS, weil Mineralwolle nicht brennbar und dampfdurchlässig ist“, sagte er.
„Es gibt auch die Praxis, EPS alle zwei Stockwerke mit feuerbeständigen Mineralwollbändern zu kombinieren, aber wir wenden diese Methode nicht an. Mineralwolle hat einen Nachteil: Sie ist schwieriger zu verarbeiten, wodurch die Fassade bei bestimmten Sonneneinstrahlungswinkeln leicht wellig erscheinen kann.“
„Das ist ein ästhetischer Kompromiss, den wir gerne in Kauf nehmen, im Austausch für eine nicht brennbare, dampfdurchlässige Fassade mit besserer Energieeffizienz als EPS.“
Flachdächer: Sind sie wirklich anfälliger für Undichtigkeiten?
Flachdächer sind im modernen Wohnungsbau immer häufiger anzutreffen, doch Bedenken hinsichtlich Undichtigkeiten bestehen bei den Käufern weiterhin.
Perko sagte, diese Bedenken seien teilweise auf ältere Bauweisen zurückzuführen.
„Die Angst vor Flachdächern stammt aus der Zeit, als Bitumenbahnen verwendet wurden. Diese waren nicht UV-beständig, sodass sie nach einigen Saisons austrockneten und rissen“, sagte er.
„Heute handelt es sich weder um dasselbe Produkt noch um dieselbe Technologie.“
„Wir verwenden ausschließlich Flachdächer mit einer TPO-Membran als primärer Abdichtungsschicht und zwei Lagen Bitumenmembranen als sekundärem Schutz. Bei dieser Art der Abdichtung kann Wasser schlichtweg nicht eindringen.“
Er fügte hinzu, dass jedes Dach vor dem Schließen der darüber liegenden Schichten auf Wasserdichtigkeit geprüft werden sollte.
„Ab diesem Zeitpunkt werden Reparaturen um ein Vielfaches teurer, sowohl finanziell als auch energietechnisch und stressbedingt“, sagte er.
„Ein Dach ist nicht undicht, weil es flach ist. Es ist undicht aufgrund mangelhafter Ausführung, unzureichendem Gefälle und schlecht ausgeführten Durchdringungen. Ein Schrägdach ist daher nicht unbedingt die sicherere Wahl; es ist lediglich eine Lösung mit weniger kritischen Details.“
„Wenn ein Flachdach fachgerecht konstruiert ist, ist es eine wesentlich bessere Lösung.“
Fenster, Balkone und Wärmebrücken
Schlecht eingebaute Fenster und unzureichend gestaltete Details an Balkonen und Öffnungen können Wärmebrücken und Kondensation verursachen.
Perko sagte, das entscheidende Problem sei nicht das Glas selbst, sondern die Verbindung zwischen dem Fenster und dem Gebäude.
„Ein Fenster ist an der Verbindungsstelle undicht, nicht durch das Glas selbst. Deshalb ist eine RAL-konforme Montage unerlässlich, bei der die Fuge auf drei Ebenen abgedichtet wird“, erklärte er.
„Das bedeutet ein dampfdichtes Dichtungsband auf der Innenseite, um zu verhindern, dass Feuchtigkeit aus der Wohnung in die Fuge eindringt, ein dampfdurchlässiges Dichtungsband auf der Außenseite, damit eindringende Feuchtigkeit entweichen kann, und eine Wärmedämmung zwischen den beiden.
„Der Einbau eines Fensters nur mit Polyurethanschaum sieht zunächst genauso gut aus, aber nach zwei Wintern kann es zu Kondenswasserbildung und Schimmel am Rahmen kommen.“
Die Wahl des Profils hänge von der Art des Gebäudes, dem Standort und dem Budget ab, sagte er, wobei sowohl PVC als auch Aluminium ihre Berechtigung hätten.
„Dreifachverglasung und RAL-Lackierung sind aber ausnahmslos Standard“, sagte er.
„Auch die Balkonplatte muss eine Wärmebrücke aufweisen. Andernfalls dringt kalter Beton in den beheizten Teil des Gebäudes ein und bildet im Inneren einen permanenten Kältekegel, in dem sich Feuchtigkeit ansammelt.“
Was sollten Käufer von einem Bauträger verlangen?
Beim Besichtigen einer fertigen Wohnung oder beim Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude müssen Käufer wissen, welche technischen Details und Dokumente sie anfordern sollten.
Perko rät Käufern, sich auf Dinge zu konzentrieren, die sie nicht sehen können.
„Fragen Sie nach dem, was unsichtbar ist, aber auf dem Papier existieren muss“, sagte er.
„Verlangen Sie zunächst eine fotografische Dokumentation der verdeckten Arbeiten – Fotos von Abdichtungsdetails, Durchdringungen und Verbindungen, bevor diese mit Deckschichten überdeckt werden.“
„Das sollte systematisch erfolgen, nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Bauträger selbst. Sollte jemals ein Problem auftreten, wissen wir sofort, wo wir suchen müssen, und können Reparaturen gezielt durchführen, anstatt die halbe Wohnung abreißen zu müssen.“
„Zweitens sollten Sie Garantiezertifikate für alle mechanischen und elektrischen Installationen verlangen, sowie einen Nachweis darüber, dass das Dach einer Dichtheitsprüfung unterzogen wurde und dass eine Druckprüfung der Wasserinstallationen durchgeführt wurde.“
„Drittens sollten Sie ein Instandhaltungshandbuch für das Gebäude anfordern, in dem erklärt wird, was, wie und wie oft gewartet werden muss. Ohne dieses Handbuch kann ein Gebäude innerhalb der ersten Jahre sehr teuer werden.“
Die wahren Kosten des Pfuschens
Käufer achten oft auf den Preis pro Quadratmeter, aber mangelhafte Isolierung, Abdichtung und Dachdeckung können sich in den ersten fünf bis zehn Jahren erheblich auf die Instandhaltungskosten und die Rücklagen auswirken.
„Wenn ein Gebäude ordnungsgemäß errichtet wurde, sollten in den ersten zehn Jahren keine außergewöhnlichen Kosten anfallen, sondern nur die regelmäßige Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und der einzelnen Wohnungen“, sagte Perko.
„Es herrscht der weitverbreitete Irrglaube, dass jemand anderes das Silikon um Ihre Badewanne herum ersetzen oder eine Steckdose reparieren wird, die der Besitzer durch unsachgemäße Benutzung aus der Wand gezogen hat.“
„Zwei Dinge können dennoch regelmäßig auftreten und sind kein Grund zur Panik. Nach einer späteren Setzung des Bodens können in Gipskartonwänden und an deren Anschlüssen zum Beton Mikrorisse entstehen. Dies sind einfache Reparaturarbeiten.“
„Ein weiterer Punkt ist die Kalibrierung der Heiz- und Kühlsysteme, die in den ersten Heizperioden überwacht werden sollte, da sie einen direkten Einfluss auf die Energiekosten hat.“
„Der eigentliche Unterschied zeigt sich, wenn Dämmung, Abdichtung oder Dacheindeckung mangelhaft ausgeführt wurden. Dann sprechen wir nicht mehr von Instandhaltung, sondern von Reparaturen, die Zehntausende von Euro kosten und die die Bewohner letztendlich über die Gebäuderücklage bezahlen.“
Design, Materialien oder Verarbeitung?
Auf die Frage, ob die größten Probleme in schlechter Planung, minderwertigen Materialien oder mangelhafter Ausführung vor Ort lägen, sagte Perko, dass die Materialien derzeit der am wenigsten besorgniserregende Faktor seien.
„Die Materialkosten stellen heutzutage das geringste Problem dar. Alles ist auf dem Markt erhältlich und zertifiziert“, sagte er.
„Das Problem sind schlecht ausgearbeitete Detailplanungen, die oft gar nicht existieren, und Bauarbeiten, die ohne wirkliche Aufsicht durchgeführt werden.“
„Wenn ein Verbindungsdetail oder ein Verankerungsdetail in der Planung nicht ordnungsgemäß ausgearbeitet wurde, wird die Entscheidung letztendlich von einem Handwerker vor Ort getroffen, ohne Berechnungen und ohne dass sie anschließend von jemandem überprüft wird.“
„Deshalb ist professionelle Supervision unerlässlich, aber nur, wenn sie aufrichtig ist.“
„An unseren Standorten führt unser eigenes Team von Bauleitern je nach Phase und Komplexität des Projekts wöchentliche Koordinierungstreffen und tägliche Inspektionen durch.“
„Solange es möglich ist, einen Abschlussbericht zu unterzeichnen, ohne dass jemand tatsächlich überprüft, wie kritische Details umgesetzt wurden, bleibt Qualität eine Frage des individuellen Gewissens und nicht eine Frage des Systems.“
Perko, der auch Direktor von DOMinvest ist, sprach über spezifische Materialien, Dämmsysteme und Dachlösungen und erklärte, wie die Bauprojekte des Unternehmens angegangen werden.
„Ich habe die meisten technischen Lösungen bereits in meinen vorherigen Antworten erwähnt, daher werde ich sie nicht wiederholen. Letztendlich läuft alles auf eines hinaus: Wir sparen nicht an Ebenen, die der Käufer nie zu Gesicht bekommt“, sagte er.
„Der größte Unterschied zeigt sich jedoch bei den Entscheidungen, die auf Projektebene und nicht auf der Baustelle getroffen werden.“
„Die Heizung und Kühlung in unseren Projekten basiert stets auf Wärmepumpen mit Fußbodenheizung, während einige Bauträger immer noch Heizkessel einbauen. Dadurch sind die Heizkosten für unsere Bewohner mindestens halb so hoch.“
„Wir konzipieren Projekte mit Fokus auf umweltfreundlichere Lösungen und streben an, möglichst viele Parkplätze in Garagen statt im Freien unterzubringen.“
„Wärmebrückentrennelemente werden ausnahmslos eingebaut. Wir legen mehr Wert auf die Abdichtung als auf jeden anderen Teil des Bauprozesses, und die Grundrisse werden so gestaltet, dass jeder Quadratmeter nutzbar ist, anstatt große Flure und Räume zu schaffen, die niemand benutzt.“
Perko ging auch auf eine wachsende Sorge der Käufer ein: Bauträger, die sich stark auf die billigsten verfügbaren Subunternehmer verlassen.
Er sagte, DOMinvest verfolge einen anderen Ansatz, indem es Design, Konstruktion und Projektentwicklung innerhalb der Gruppe zusammenführe.
„Innerhalb der Gruppe übernimmt DI die Planung, DOMinvest die Bauausführung und DOMinvest die Projektentwicklung“, sagte er.
„Das heißt nicht, dass wir alle Gewerke selbst ausführen, sondern dass wir für jedes Projekt verantwortlich sind und es von der ersten Projektlinie bis zur Schlüsselübergabe betreuen.“
„Der Unterschied besteht darin, dass es keine Situation gibt, in der der Designer dem Auftragnehmer die Schuld gibt, der Auftragnehmer dem Designer die Schuld gibt und der Käufer nicht weiß, an wen er sich wenden soll.“
„Ehrlich gesagt bin ich heute seltener auf Baustellen, als ich es gerne wäre, da die Entwicklung der Unternehmensgruppe und ihrer Projekte mich davon fernhält. Aber innerhalb der Gruppe haben wir rund 15 Bauleiter, die diese Arbeit besser erledigen als ich, und ich habe großes Vertrauen in sie.“
Perko sagte, die Gruppe habe derzeit vier neue Projekte in Vorbereitung, bestehend aus rund 300 Wohnungen, einer kleineren Anlage mit rund 20 Häusern und einem Bürogebäude für medizinische Zwecke mit einer Bruttogeschossfläche von etwa 10.000 Quadratmetern.
Redaktion Service
Bild: kroatien-immo
