Gäste werden anspruchsvoller: Vermieter, bereiten Sie sich darauf vor, vom Markt verdrängt zu werden, wenn Sie nicht in Qualität investieren!
Der durchschnittliche kroatische Kleinvermieter, ähnlich wie der durchschnittliche kroatische Kleinbürger, glaubt, dass immer andere für sein unsicheres Schicksal verantwortlich sind, in dem nur die Fähigsten und Anpassungsfähigsten Erfolg haben. Im Falle des erwähnten Kleinvermieters sind die „Großen“, die „Hotellobbys“, der „Staat, der sie begünstigt“, schuld, und – hätten Sie es gedacht? – in letzter Zeit auch Journalisten…
Ich war kürzlich geschäftlich in Split. Ich brauche zwei Übernachtungen, und die Auswahl ist groß. Ich brauche zwei Übernachtungen mit Frühstück, und schon da schränkt sich die Auswahl ein. Ich brauche zwei Übernachtungen mit Frühstück und sicherem Parkplatz, und ich finde nur noch ein paar freie Apartments im Zentrum von Split. Wenn ich außer Acht lasse, dass der Parkplatz öffentlich ist und der Vermieter selbst dort parkt, wenn sein Gast ankommt, und wenn ich die schlechten Bewertungen bezüglich Hygiene und Qualität ignoriere, bleiben nur noch zwei Unterkünfte übrig. Und dann sieht man den Preis und merkt, dass ein 4- oder 5-Sterne-Hotel mit Halbpension in Split GÜNSTIGER ist, eine eigene Garage hat und man ungestört telefonieren kann. Was glaubst du, wofür ich mich entschieden habe?
Verlust der Gastfreundschaft und Rückgang der Arbeitsgewohnheiten
Als Argument wird oft angeführt, dass Vermieter die Hauptakteure des kroatischen Tourismus seien. Die Antwort lautet: Nein! Sie sind lediglich ein Nebenprodukt natürlicher Umstände, unter denen die überwiegende Mehrheit das Glück hatte, an ihrem Wohnort geboren zu sein. Oft sind sie einfach nur Mieter; Erben einer Sozialwohnung, die ihr (einziges?) Budget füllt, oder Kinder von Eltern, die für jedes Kind eine eigene Wohnung gebaut haben, sodass keines mehr in der Stadt lebt. Solche Leute lernen im laufenden Betrieb, und viele haben überhaupt nichts über die Bedürfnisse von Gästen gelernt, sondern wollen sie einfach nur so schnell wie möglich loswerden und können es kaum erwarten, abzureisen.
Die Geschichte von Vermietern als Träger des kroatischen Tourismus stammt aus einer Zeit, als es noch keinen Tourismus gab, als die Bewohner unserer Küste bescheidene und rücksichtsvolle Menschen waren, die den Schinken und Wein aus der Taverne mit Gästen teilten und ihnen sogar ihre Zimmer anboten, damit diese in den Tavernen übernachten konnten. Damals teilten die Menschen gerne die Früchte ihrer Arbeit, aber heute sind solche Arbeitsgewohnheiten fast ausgestorben. Manche dieser Mieter wissen nicht einmal, wie man eine Wohnung richtig reinigt, geschweige denn, wie man dies nach den strengen Standards tut, die ihnen hohe Bewertungen einbringen.
Die Zahlen lügen nicht: Hyperinflation bei den Betten und Engpässe bei den Hotelkapazitäten
Doch nun zu den Zahlen: Private Unterkünfte machen mittlerweile 65 % aller Übernachtungen in Kroatien aus. Hotels hingegen verzeichnen rund 28 % der gesamten Übernachtungen. Die Zahl der registrierten privaten Vermieter erreichte im Jahr 2025 230.000 und überstieg damit deutlich die Zahl der Hotelzimmer, die bei etwa 160.000 liegt.
Wie viele Hotels und wie viele Ferienwohnungen gibt es in Kroatien im Verhältnis zum Bedarf? Die Hotelkapazität in Kroatien liegt bei lediglich 9,5 % bis 12 %, was deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Mittelmeerländer liegt – und der Bedarf ist enorm. Im Gegensatz zu Hotels machen private Unterkünfte (Apartments und Zimmer) mit 56,7 % bis 65 % den größten Anteil der gesamten Touristenbetten aus.
Trotzdem ist die Nachfrage nach Hotels, nicht aber nach Ferienwohnungen, stark gestiegen – insbesondere nicht nach solchen, in denen man sich fragt, wer im Bett gestorben ist. Ende letzten Jahres und Anfang dieses Jahres waren Hotels mit einem Anteil von 58,0 % an allen Übernachtungen die dominierende Unterkunftsart. Dies entspricht einem Wachstum von 6,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat und wird durch Daten des Zentralamts für Statistik bestätigt. Natürlich besteht immer die Möglichkeit, dass Minister Šušnjar Zweifel an der Rechenmethode der Statistiker hat.
Marktstrafe im Jahr 2026: Wer nicht investiert, verschwindet.
Aufgrund des riesigen Angebots werden Gäste im Jahr 2026 bei ihrer Auswahl immer wählerischer. Vermieter, die die Preise ungerechtfertigt erhöhen, ohne in Qualität zu investieren (veraltete oder billigste Möbel aus Yiskov, Sparsamkeit beim Toilettenpapier, Gipswände, durch die man das Schnarchen anderer Gäste hört usw.), riskieren, vom Markt zu verschwinden, da das Angebot in der Hochsaison die tatsächliche Nachfrage nach Standardunterkünften oft übersteigt. In Städten wie Zadar ist der Anteil der Wohnungen in Kurzzeitvermietungen so hoch, dass die städtische Infrastruktur stark belastet wird. So kehren Badegäste nach einem Bad an den Stränden der Stadt mit verschriebenen Antibiotika zurück.
Sind also die „Großkonzerne“, die „Hotellobbys“, der „Staat, der sie begünstigt“, oder Journalisten wirklich schuld? Oder sind die Vermieter (nennen wir sie lieber nicht Vermieter) selbst schuld, weil sie nicht wettbewerbsfähig sind und sich nicht durch Qualität von der Konkurrenz abheben können?
Redaktion Tourimus
Bild: zVg.
