Wer in Kroatien ein Haus oder eine Wohnung kauft, hört spätestens bei der ersten Besichtigung das Wort „Grundbuch“. Danach wird es für viele unübersichtlich. Wir haben deshalb jemanden gefragt, der diese Fragen jeden Tag hört: Stefan Đokić ist Rechtsanwalt in Pula, hat seinen LL.M. an der Universität Regensburg gemacht und ist Honorarkonsul der Bundesrepublik Deutschland in Pula. Seine Mandanten kommen überwiegend aus Deutschland und Österreich. Mit ihm haben wir darüber gesprochen, was man vor dem Kauf prüfen sollte, warum der kroatische Notar nicht das tut, was man aus Deutschland kennt, und wie man sein Geld absichert.
Vor dem Kauf
Kroatien-Nachrichten: Herr Đokić, jemand hat in Istrien ein Haus gefunden, der Preis passt, der Makler drängt. Was ist der allererste Schritt?
Stefan Đokić: Der Grundbuchauszug. Noch bevor man über den Preis verhandelt oder irgendetwas unterschreibt. Dort steht, wem die Immobilie gehört, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist und ob Lasten eingetragen sind, also Hypotheken, Dienstbarkeiten, ein Wohnrecht, ein laufendes Verfahren. Dann vergleicht man das Grundbuch mit dem Kataster. In Kroatien stimmen die beiden nicht immer überein, weil sie historisch getrennt geführt wurden. Und drittens die Baurechtslage: Gibt es eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung, und deckt sich das, was genehmigt wurde, mit dem, was tatsächlich dasteht?
Das klingt nach Behördengängen.
Đokić: Überhaupt nicht, und das überrascht viele. Kroatien ist in diesem Bereich sehr weit digitalisiert. Das Grundbuch ist online und kostenlos einsehbar, der Kataster ebenfalls, die Raumordnungspläne der Gemeinden stehen im Netz. Ich kann heute Abend am Küchentisch sehen, wer der Eigentümer eines Hauses in Rovinj ist und welche Lasten darauf liegen. Das ist transparenter als in manchem deutschen Bundesland. Die Information ist da. Die Frage ist nur, ob man sie lesen kann.
Viele Leser kennen aus Deutschland oder Österreich den Ablauf beim Notar: Er setzt den Vertrag auf, liest ihn vor, belehrt beide Seiten. Ist das in Kroatien genauso?
Đokić: Nein, und das ist der wichtigste Unterschied, den man kennen muss. Der kroatische Notar beglaubigt beim Immobilienkauf in der Regel nur die Unterschrift des Verkäufers. Er bestätigt also, dass diese Person an diesem Tag unterschrieben hat. Er prüft weder den Inhalt des Vertrages noch das Grundbuch, und er hat keine Belehrungspflicht gegenüber den Parteien. Er ist neutral im wörtlichen Sinn: Er steht auf keiner Seite, auch nicht auf der des Käufers.
Wer schützt dann den Käufer?
Đokić: Niemand, wenn er niemanden mitbringt. Das muss man so klar sagen. In Deutschland ist man es gewohnt, dass der Notar als Puffer zwischen den Parteien steht. Dieses Sicherheitsnetz gibt es hier nicht. Wer seine Interessen vertreten haben will, braucht einen eigenen Anwalt, der den Vertrag prüft oder selbst aufsetzt. Das ist in Kroatien nicht vorgeschrieben, deshalb machen es viele nicht. Und genau dort entstehen die Geschichten, die man später in den Medien liest.
Was für Geschichten?
Đokić: Immer dieselben, seit Jahren. Das Haus ist genehmigt, der Anbau mit der zweiten Wohnung nicht. Die Zufahrt läuft über das Nachbargrundstück, ohne eingetragenes Wegerecht. Im Grundbuch steht der Ehemann allein, aber die Frau ist nach kroatischem Recht Miteigentümerin und hat nie zugestimmt. Oder die Fläche im Kataster weicht deutlich von der im Grundbuch ab. Nichts davon ist Betrug im klassischen Sinn. Meistens wurde es einfach nicht erwähnt, weil niemand gefragt hat.
Lässt sich das vermeiden?
Đokić: Vollständig. Jede dieser Fragen hat eine Antwort, die in einem öffentlichen Register steht oder vom Verkäufer schriftlich zu bekommen ist. Wer einen guten Berater hat, der weiß, wo er nachsehen muss, erlebt beim Kauf in Kroatien keine Überraschungen. Die Überraschung entsteht nicht, weil etwas verborgen wäre. Sie entsteht, weil niemand hingeschaut hat.
Anzahlung, Grundbuch und Geld
Die Prüfung ist durch, man will das Haus. Wie geht es weiter?
Đokić: In den meisten Fällen mit einem Vorvertrag. Er legt alle Bedingungen des späteren Kaufvertrages fest: Preis, Zahlungsplan, Übergabe, was der Verkäufer bis dahin noch erledigen muss, etwa eine Hypothek löschen oder eine fehlende Nutzungsgenehmigung nachholen. Dazu zahlt der Käufer eine Anzahlung, üblich sind zehn Prozent. Sie hat in Kroatien den Charakter eines Reuegeldes: Springt der Käufer ab, verliert er sie. Springt der Verkäufer ab, muss er sie doppelt zurückzahlen. Das diszipliniert beide Seiten.
Gibt es dabei etwas, wovor Sie warnen?
Đokić: Vor der Reihenfolge. Die Anzahlung kommt nach der Prüfung, nie davor. Ich sehe regelmäßig, dass eine „Reservierungsgebühr“ an den Makler fließt, bevor irgendjemand das Grundbuch gesehen hat. Das ist der falsche Moment, Geld aus der Hand zu geben. Und die Anzahlung gehört in den Vorvertrag, mit klaren Regeln, was mit ihr passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Und beim eigentlichen Kaufvertrag: Wann zahlt man, und woher weiß man, dass man nach der Zahlung auch Eigentümer wird?
Đokić: Das ist die Kernfrage, und Kroatien hat dafür eine gute Antwort: die Vormerkung. Beim Kaufvertrag unterschreibt der Verkäufer vor dem Notar, hält aber die Auflassungserklärung zurück, also seine Zustimmung zur Eintragung des Käufers. Die gibt er erst heraus, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Damit der Käufer in der Zwischenzeit nicht ungeschützt dasteht, wird er auf Grundlage des Kaufvertrages im Grundbuch vorgemerkt. Sein Rang ist damit gesichert, ein zweiter Käufer oder eine neue Hypothek kämen hinter ihm zu stehen. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, zahlt er. Nach der Zahlung gibt der Verkäufer die Auflassungserklärung ab, und aus der Vormerkung wird das volle Eigentum. Deutsche Leser kennen das Prinzip von der Auflassungsvormerkung.
In Deutschland fließt der Kaufpreis oft über ein Notaranderkonto. Braucht man das in Kroatien auch?
Đokić: Im Normalfall nicht. Die Vormerkung erledigt genau das, wofür man in Deutschland das Anderkonto braucht, und ist deutlich unkomplizierter. Ein Treuhandkonto, beim Notar oder beim Anwalt, setzen wir nur ausnahmsweise ein, wenn die Lage komplizierter ist: mehrere Verkäufer, eine Hypothek, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden muss, Bedingungen, die der Verkäufer erst noch erfüllen muss. Dann wird das Geld hinterlegt und erst ausgezahlt, wenn alles vorliegt. Für den Alltag ist das die Ausnahme, nicht die Regel.
Zum Schluss das Grundbuch. Man hört immer wieder, in Kroatien dauere die Eintragung ewig.
Đokić: Das war einmal so, und der Ruf hängt dem Land noch nach. Heute reichen Anwälte und Notare die Anträge elektronisch ein. In Istrien ist die Eintragung des neuen Eigentümers oft innerhalb eines Tages erledigt. Wer die Unterlagen vollständig hat, wartet nicht lange.
Wenn Sie es in einem Satz sagen müssten?
Đokić: Erst prüfen, dann zahlen. Alles andere ergibt sich daraus.
Zur Person
Stefan Đokić, LL.M. (Universität Regensburg), ist Rechtsanwalt in Pula und Honorarkonsul der Bundesrepublik Deutschland. Seine Kanzlei begleitet vor allem Mandanten aus Deutschland und Österreich beim Immobilienkauf, bei Vermietung und Erbschaft in Kroatien. https://www.odvjetnik-dokic.eu
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