Obwohl viele glauben, dass die Bauwirtschaft boomt und es mehr neue Wohnungen gibt als je zuvor, sieht die Realität ganz anders aus. Die Wahrheit ist, dass die Bauwirtschaft in Kroatien nicht produktiv ist. Aber was bedeutet das eigentlich?
Die Produktivität gibt an, wie viel Leistung (z. B. Gebäude oder Quadratmeter) mit bestimmten Ressourcen erreicht wird. Eine hohe Produktivität deutet auf schnellere, qualitativ bessere und wirtschaftlichere Arbeit hin, während eine niedrige Produktivität langsamere Fortschritte, höhere Kosten und eine geringere Wettbewerbsfähigkeit bedeutet.
„Die Bauwirtschaft in Kroatien ist unproduktiv, weil sie auf veralteten Bautechnologien, schleppenden Verwaltungsabläufen in der öffentlichen Verwaltung, häufig unmotivierten und unqualifizierten Arbeitskräften und unzureichenden Investitionen in Innovation und Bildung beruht.
Projektdokumentation wird oft nur erstellt, um Genehmigungen einzuholen, und nicht, um die bestmögliche Lösung für den Investor zu entwickeln. Seit der letzten Finanzkrise ist der Markt stark fragmentiert.
Große Unternehmen, die bereit waren, beträchtliche Investitionen in die Ausbildung ihrer Mitarbeiter und in Innovationen zu tätigen, sind praktisch verschwunden. Leider sind über 50.000 Fachkräfte abgewandert, was zu einem Verlust von über die Jahre angesammeltem Fachwissen und Know-how geführt hat.
Auch die Verwaltungsverfahren haben sich dramatisch verlangsamt – manchmal dauert es über ein Jahr, bis eine Baugenehmigung erteilt wird. Der Fokus liegt noch immer zu sehr auf dem niedrigsten Preis; bei der öffentlichen Beschaffung werden Kosten gegenüber Qualität und Effizienz priorisiert, was zahlreiche langfristige Probleme schafft“, erklärt Saša Perko, ein Experte für Bauingenieurwesen.
Um produktiver zu werden, müssen Entscheidungen den gesamten Projektzyklus berücksichtigen – von der Projektvorbereitung über die Planung und Konstruktion bis hin zur oft übersehenen Instandhaltung der Gebäude.
Jede Phase kann beschleunigt werden; allein eine bessere Projektvorbereitung kann die Bauzeit um Monate verkürzen und erhebliche Geldbeträge sparen.
Automatisierung und Digitalisierung können Prozesse beschleunigen, diese müssen jedoch zunächst gründlich spezifiziert werden. Überraschenderweise wurden 2007 in Kroatien mehr Wohnungen gebaut als heute.
„Das stimmt – es ist paradox, dass die Immobilienpreise immer noch steigen, aber der Grund ist einfach: Wir bauen nicht genug! Im Jahr 2007 wurden in Kroatien jährlich 25.600 Wohnungen gebaut, während diese Zahl im Jahr 2023 nur noch 16.552 betragen wird.
Noch kritischer ist die Situation in Zagreb: 2007 haben wir 8.895 Wohnungen gebaut, 2023 sind es nur noch 2.945. Das sind mehr als dreimal weniger Wohnungen! Wie können die Preise nicht steigen, wenn das Angebot so gering ist? Ich befürchte, dass sich die Situation in Zukunft angesichts des bevorstehenden strengeren Allgemeinen Stadtentwicklungsplans (GUP) nicht wesentlich verbessern wird“, verrät Perko von der DOMinvest-Gruppe, der überrascht ist, dass Kroatien noch immer keine digitale Strategie hat.
„Eine digitale Strategie ist ein Plan, der die Anwendung digitaler Technologien wie BIM (Building Information Modeling) und KI (künstliche Intelligenz) umreißt, um die Effizienz und Qualität im Bauwesen zu steigern.
Kroatien verfügt über keine solche Plattform, da neue Technologien nur langsam eingeführt werden. Als Gesellschaft sind wir generell gegen Veränderungen resistent. Ein weiteres Problem ist die mangelnde Finanzierung der Bildung und der langsame Übergang von alten zu neuen Technologien.
Viele Unternehmen, vor allem kleinere, könnten diesem Wandel nicht standhalten und würden wahrscheinlich Pleite gehen. Und das in einer Branche, die bereits unter einem Mangel an Fachkräften und Arbeitskräften leidet.
In jüngster Zeit wurden einige Initiativen zur Digitalisierung gestartet. Das kroatische Zentrum für digitales Bauen beispielsweise leistet hervorragende Arbeit und hat kürzlich eine strategische Vereinbarung mit Algebra zur Einführung eines BIM-Bildungsprogramms unterzeichnet.
Wenn die Regierung jedoch keine konkrete Strategie und keinen konkreten Plan zur Digitalisierung umsetzt, werden wir lediglich isolierte Anstrengungen sehen, die keine nennenswerten Auswirkungen auf die Branche haben werden“, erläutert Perko.
„Die Digitalisierung ist für die Baubranche von großem Nutzen, da sie über BIM oder KI hinausgeht. Sie umfasst auch Tools zur Überwachung des Baustellenbetriebs und zur Organisation von Prozessen.
Die wesentlichen Vorteile der Digitalisierung liegen in einer schnelleren und einfacheren Kommunikation, einer präziseren Verfolgung und Dokumentation des Baufortschritts sowie einer verbesserten Qualität.
„Prozesse werden beschleunigt, Fehler werden reduziert und Projektzyklen verkürzt, was dazu führt, dass unsere Produkte (Gebäude) schneller auf den Markt kommen und die Kosten aus zwei Hauptgründen sinken – geringerer Ressourcenverbrauch (Zeit, Energie, Arbeitskräfte) und größeres Marktangebot“, sagt der Experte und äußert seine Hoffnung auf Veränderungen in der Baubranche.
Laut Eurostat ist die Bauwirtschaft heute 9 % weniger produktiv als 1995, obwohl es damals noch weniger verbreitete Kräne, Bagger, moderne Werkzeuge und Mobiltelefone gab. Ironischerweise wurde früher mehr Arbeit manuell erledigt.
Viele Branchenexperten sind der Meinung, das Problem liege im mangelnden Engagement der Mitarbeiter.
Saša Perko, Direktor der DOMinvest-Unternehmensgruppe, spricht häufig über die Herausforderungen in diesem Sektor. Sein Ziel ist es, wichtige Veränderungen voranzutreiben, die einen Unterschied machen würden.
Zwar habe es im letzten Jahrzehnt einige Verbesserungen gegeben, doch seiner Ansicht nach seien die Fortschritte außergewöhnlich langsam gewesen.
Folglich ist es unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in naher Zukunft sinken werden. Wenn die Gesetzgeber jedoch die Verwaltungsprozesse beschleunigen, die Rechenschaftspflicht von Planern und Bauunternehmern erhöhen, die Entwicklung einer digitalen Strategie anstoßen, Bildung und Innovation fördern und – am wichtigsten – das hart erarbeitete Fachwissen im Sektor behalten könnten, könnte die Branche in den kommenden Jahren weniger drastische Preisanstiege erleben.
Redaktion Wirtschaft
Bild: westend 61
