Laut einer Übersicht über Immobilienverkäufe an der Küste werden sie für Beträge von drei bis acht Millionen Euro verkauft. Warum
verlassen die Eigentümer dieses Unternehmen mitten im Tourismusboom, von dem alle reden?
Kollegen von Forbes wandten sich für eine Antwort an Emanuel Tutek, einen Partner eines Unternehmens, das sich mit Beratungstätigkeiten, vor allem im Tourismus, beschäftigt. Hier ist, was er gesagt hat.
An der Küste der wunderschönen Insel Brac in der Stadt Bol, etwa hundert Meter vom Meer entfernt, direkt neben dem Stadtzentrum, ein attraktives und etabliertes Hotel, das aus dem berühmten Brac-Stein mit modernen Elementen erbaut wurde Außergewöhnlicher Komfort steht zum Verkauf. Es erstreckt sich über fünftausend Quadratmeter und zwei Etagen, umgeben von einem Garten voller mediterraner Kräuter, Feigen, Orangen, Zitronen und Weinreben. Das Hotel wurde als Quelle des Vergnügens und als Reiseziel geschaffen, das Entspannung ausstrahlt, und bietet aufgrund seiner Lage künftigen Eigentümern und Nutzern neben Vergnügen eine ganze Reihe von Vorteilen und Vorteilen – so eine von Dutzenden Anzeigen Der Verkauf kleiner Familien- oder Boutique-Hotels liest.
Dabei handelt es sich um Hotels mit zehn oder zwanzig Wohneinheiten, deren Preise meist zwischen drei und acht Millionen Euro liegen. Einige von ihnen sind seit zwanzig Jahren im Geschäft, andere wurden erst vor ein oder zwei Jahren eröffnet. Aber die Eigentümer haben sich offensichtlich entschieden, aus diesem Geschäft auszusteigen, was auf den ersten Blick ziemlich ungewöhnlich ist, wenn man bedenkt, dass sich Kroatien in den letzten Jahren wirklich zu einem weltweiten Touristenziel entwickelt hat.
Tutek ist der Ansicht, dass kleine Familienhotels (und Boutique-Hotels im Allgemeinen) ein wichtiger Teil der gesamten Unterkunftsstruktur sein sollten, nämlich der Teil, der als „Unterkunft mit mehr oder hohem Mehrwert“ bezeichnet wird. Er sagt, dass der Markt derzeit einige Trends sehe, die durch die COVID-Krise entstanden sind, einen deutlichen Anstieg der Kosten und einen Mangel an Arbeitskräften, und dass es darüber hinaus auch altbekannte Probleme gebe die Entwicklung solcher Hotels.
Der erste Trend, der positiv sei, sei laut Tutek die Entwicklung neuer hochwertiger Boutique-Hotels.
Im Segment der Konzeptentwicklung haben wir mehr Projekte als je zuvor zur Entwicklung von Top-Boutique-Hotels, da bereits anerkannt ist, dass dies die Hotels mit dem höchsten Umsatz pro Zimmer in der Republik Kroatien sind. Das ist ein drei- bis viermal höheres Einkommen als das durchschnittliche Einkommen pro Zimmer in der kroatischen Hotelbranche. Dieser hohe Umsatz pro Zimmer bietet Raum für gute Gehälter, hochqualifizierte Mitarbeiter, ein ganzjähriges Geschäftsmodell und die Einstellung eines professionellen Managements. Das hohe Einkommensniveau resultiert aus der Spezifität bzw. Differenzierung des Hotelkonzepts – von seiner Architektur und Gestaltung über das inhaltliche Angebot bis hin zu ganz wesentlich der Bereitstellung bestimmter Erlebnisse für den Gast auf hohem Serviceniveau. Wir sprechen hier also von einem äußerst positiven Trend, und diesen Projekten ist gemeinsam, dass sie ernsthafte Investitionen in die Entwicklung und das Design von Produkten sowie in professionelle Marken und Hotelmanagementunternehmen erfordern, die solche Produkte liefern können – erklärt Tutek.
Für den Trend, immer mehr kleine Hotels zu verkaufen, gibt es mehrere Szenarien, sagt Tutek.
– Es ist ein Klassiker, dass der Investor „überstürzt“ und sogar zu viel investiert hat und das Endprodukt und die Dienstleistung keine Rentabilität erreichen können, die eine Kapitalrendite oder einen Schuldendienst überhaupt ermöglichen würde. Die Gründe dafür lassen sich so zusammenfassen, dass man den seriösen Beruf eines Hoteliers unterschätzt und ein Hotel mit 15 Zimmern mit der Vermietung von Wohnungen gleichsetzt – erklärt er weiter.
Es geht nämlich darum, dass Investoren häufig viel Geld in den Bau und die Ausstattung des Hotels investieren, dem jedoch nicht der verrechenbare Service- und Inhaltsumfang folgt, sodass das Hotel nicht rentabel ist
Neben dem oben erwähnten klassischen Szenario ist das zweite Szenario durch die oben erwähnte herausfordernde Situation auf dem Markt bedingt, wo für Hotels, die mehr oder weniger professionell von Eigentümern und Familien geführt werden, einerseits die Kosten knapp sind Sie sind operativ in Schwierigkeiten, weil sie keine Arbeitskräfte finden und nicht über aktuelle Kenntnisse professioneller Marken und Betreiber verfügen, die erfolgreiche Boutique-Hotels verwalten. Daher verfügen sie weder über ein wettbewerbsfähiges Produkt noch über die entscheidenden Erfolgsfaktoren, die die zuvor genannten Erfolgsbeispiele aufweisen. Wenn sie keine Lösung haben, das Produkt zu reparieren und es einem professionellen Management zu überlassen, führt dieses Szenario zu einer Preisunterbietung.
Es mangelt also an Wissen und Bildung, und das Wichtigste: Es gibt eine viel attraktivere unternehmerische Alternative – die Steueroase Wohnungen!
Redaktion Wirtschaft Bild: zVg.
