Die Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar liegt in Kroatien bei den Verkaufszahlen direkt hinter Zagreb an zweiter Stelle, aber die Daten für 2025 zeigen, dass sich der Markt noch etwas abkühlt.
Der Immobilienexperte Branko Papeš gab in der Sendung „Perspektive“ einen detaillierten Überblick über die aktuellen Trends auf dem Wohnungs- und Hausmarkt und erklärte, was hinter den Zahlen steckt, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen verwirren.
Laut Angaben der Steuerverwaltung wurden im Landkreis Primorje-Gorski Kotar im Jahr 2024 14.583 Immobilienverkäufe verzeichnet, was einem Anstieg von 24 % gegenüber dem Jahr 2023 entspricht.
Die Daten für die ersten neun Monate des Jahres 2025 zeigen jedoch eine deutliche Veränderung.
– Wenn das derzeitige Tempo anhält, werden es bis Ende des Jahres rund 9.400 Verkäufe geben, was einem Rückgang von 35 % gegenüber dem Vorjahr entspricht – sagt Papeš.
Ein ähnlicher Trend ist in ganz Kroatien zu beobachten, wo ein Umsatzrückgang von 15 bis 20 Prozent erwartet wird. Trotz des Rückgangs der Transaktionszahlen sinken die Preise jedoch nicht. Papeš erklärt, dass der kroatische Markt eine ausgeprägte emotionale Komponente aufweist.
Die Leute hier verkaufen nicht, weil sie ein anderes Problem lösen müssen, sondern weil sie die Möglichkeit dazu haben. Wenn sie nicht verkaufen müssen, tun sie es nicht. Deshalb wird es keinen signifikanten Preisrückgang geben, aber auch kein jährliches Wachstum von 10–15 %. Das Wachstum wird nun moderat ausfallen, etwa 3–5 %, was gerade so die Inflation decken wird, erklärt er.
Mit anderen Worten, der Markt tritt in eine Stabilisierungsphase ein.
Und in Anbetracht der Tatsache, dass es oft heißt, die meisten Menschen könnten sich heutzutage keine eigene Wohnung zu diesen Preisen leisten, interessierte uns, wer sie kauft.
„In Regionen wie Primorje-Gorski Kotar und auf den Inseln, insbesondere auf Krk, sind 50 % der Fälle auf unsere Bürger mit ausländischen Pässen zurückzuführen. Sie sind als ausländische Käufer registriert, tatsächlich handelt es sich aber um Rückkehrer. Die andere Hälfte sind tatsächlich ausländische Käufer – Angehörige der Oberschicht, für die unsere Preise kein Problem darstellen“, sagt Papeš.
„Wir leben in einer Gegend, in der die Menschen das ganze Jahr sparen, um hier Urlaub zu machen. Opatija hat vielleicht zehntausend Immobilien, und Millionen würden sie gerne kaufen. Solange dieser Druck besteht, werden die Preise hoch bleiben“, sagt Branko Papeš.
Auf dem Wohnungsmarkt in Rijeka beginnen die Preise für Wohnungen in älteren Gebäuden bei etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten 4.000 bis 5.000 Euro kosten. In attraktiven Lagen wie Opatija steigen die Preise sogar auf bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.
In Kroatien leben über 90 % der Menschen in ihren eigenen vier Wänden, während es in Deutschland nur 47 % sind. Papeš interpretiert dies als ein Erbe früherer Systeme und als Ausdruck einer bestimmten Denkweise.
„In unserem Land herrscht die Ansicht vor, dass man erst dann erfolgreich ist, wenn man drei, vier, fünf Immobilien besitzt. Das ist zu einem Lebensziel geworden – vom Mieten zu leben, nicht zu arbeiten“, sagt er.
Im Gegensatz zu Italien, wo fast niemand zwei Immobilien besitzt, ist Mehrfacheigentum in Kroatien zur Norm geworden.
Trotz steigender Preise und schwieriger Kreditaufnahme ist Papeš der Ansicht, dass junge Menschen sich nicht vor Krediten scheuen sollten.
Die ersten zwei bis drei Jahre eines Kredits sind schwierig, aber später steigen die Gehälter und die Ratenzahlungen werden leichter. Viele machen den Fehler, den Kredit so schnell wie möglich zurückzahlen zu wollen, obwohl das nicht in ihrem Interesse ist. In 20 Jahren haben 700 Euro nicht mehr denselben Wert wie heute, erklärt er.
Er hebt die mangelnde Finanzkompetenz und die unrealistischen Erwartungen junger Kunden als Problem hervor:
– Früher kauften sich die Leute mit 30 Jahren eine kleine Wohnung am Stadtrand, heute will jeder eine luxuriöse Wohnung in attraktiver Lage, und zwar sofort – mit der Hilfe der ganzen Familie – sagt Papeš.
APN – Hilfe für junge Menschen oder zusätzliches Öl ins Feuer?
Staatliche Subventionsprogramme wie APN haben Tausenden junger Familien geholfen, Eigenheimbesitzer zu werden, haben aber gleichzeitig die Preise in die Höhe getrieben.
Das war, als würde man Benzin ins Feuer gießen. Einerseits hat es Zehntausenden junger Menschen geholfen, andererseits hat es die Preise noch weiter in die Höhe getrieben, sagt Papeš in der Sendung „Perspektiva“ .
Der Markt hat in den letzten zehn Jahren jedenfalls einen regelrechten Boom erlebt. Die Daten belegen dies eindeutig: Von 2015 bis 2024 stieg die Zahl der Verkäufe in Kroatien von 67.000 auf 135.000 – ein Plus von fast 100 %. In der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar ist das Wachstum sogar noch deutlicher: von 6.200 auf 14.000 Verkäufe pro Jahr, also ein Anstieg um 120 %, so Papeš.
Das Problem besteht jedoch darin, dass der Neubau mit dem Nachfragewachstum nicht Schritt gehalten hat.
„Deshalb werden in Rijeka heute alte Gebäude für 3.500 Euro pro Quadratmeter verkauft – fast so viel wie Neubauten. Das ist weltweit unmöglich. In Triest beispielsweise kosten alte Gebäude 2.000 Euro pro Quadratmeter und Neubauten 6.000 Euro pro Quadratmeter“, sagt er.
In Rijeka hingegen besteht derzeit die größte Nachfrage nach Neubauten, insbesondere nach Luxuswohnungen wie denen im Projekt RIO.
„Aktuell befinden wir uns in der letzten Bauphase, den beiden letzten Gebäuden mit insgesamt 156 Wohnungen. Derzeit wird das Erdgeschoss errichtet. Bis zur Fertigstellung sind es also noch fast zwei Jahre, und von den 156 Wohnungen sind bereits 100 verkauft. Alle kleineren Wohnungen – keine ist kleiner als 50 Quadratmeter – sind vergriffen, zu Preisen zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Hätten wir 500 weitere solcher Wohnungen, würden wir auch alle verkaufen“, so Branko Papeš.
Trotz des Umsatzrückgangs rechnet Papeš nicht mit einer Krise.
Es wird keinen Preisverfall geben, aber auch keine Panikverkäufe mehr. Der Markt beruhigt sich, und das ist gut so. Teure Immobilien werden weiterhin verkauft, aber ältere, unmöblierte Wohnungen finden immer schwerer Käufer. Wer verkaufen will, muss beim Preis realistischer vorgehen, so sein Fazit.
Redaktion Wirtschaft
Bild: Dalmatinka-Media
