Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist in der gesamten EU ein dringendes Problem, in einigen Regionen hat sie jedoch ein kritisches Niveau erreicht. Kroatien, insbesondere die Küstenregionen, ist eine der am stärksten betroffenen Regionen.
Kroatien wird oft als das „schwarze Loch“ der EU in Sachen Immobilien bezeichnet und steht aufgrund der hohen Immobilienpreise und Mietkosten vor schweren sozioökonomischen Herausforderungen.
Wie Index.hr berichtet, zeigen aktuelle Studien das Ausmaß der Krise und verdeutlichen, wie schwer es vielen Kroaten fällt, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Eine Studie zur Erschwinglichkeit von Wohnraum
Eine aktuelle Studie mit dem Titel „Zugang zu bezahlbarem und hochwertigem Wohnraum für alle“ , die im Rahmen des ESPON-Projekts (European Spatial Planning Observation Network) durchgeführt wurde , untersucht die Erschwinglichkeit von Wohnraum in der gesamten EU.
Obwohl die endgültige Fassung des Berichts im nächsten Jahr erwartet wird, zeigen vorläufige Ergebnisse bereits, dass Kroatien zu den Ländern zählt, in denen es am wenigsten erschwinglich ist, Wohnimmobilien zu mieten.
Kroatiens teure Küstenregionen
Ziel der Studie war es, den Mangel an systematischen Daten zur Erschwinglichkeit von Wohnraum in der gesamten EU zu beheben. Um die Erschwinglichkeit zu messen, wurden Internet-Scraping-Methoden, die Analyse angebotener Mietpreise und Einkommensschätzungen auf Basis des BIP pro Kopf kombiniert.
Die Ergebnisse zeigten, dass Langzeitmieten in vielen Teilen Kroatiens, insbesondere in den südlichen Regionen, unerschwinglich teuer sind, was das Land zu einem der teuersten Gebiete für Langzeitmieten in der EU macht.
In Kroatien zeigen verfügbare Daten, dass Mieten für den Durchschnittsbürger in vielen Gespanschaften unerschwinglich ist. In den Gespanschaften Dubrovnik-Neretva, Split-Dalmatien, Šibenik-Knin, Zadar, Istrien, Koprivnica-Križevci und Osijek-Baranja können sich 40 % des durchschnittlichen Monatseinkommens nur eine Immobilie leisten, die kleiner als 30 m² ist.
Etwas besser schneidet die Hauptstadtregion Zagreb und Krapina-Zagorje ab, wo für den gleichen Prozentsatz des Einkommens Immobilien zwischen 30 und 50 m² gemietet werden können.
Die „erschwinglichsten“ Gebiete sind die Stadt Zagreb und die Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar, wo 40 % des durchschnittlichen Monatseinkommens für Mieten zwischen 50 und 60 m² ausreichen.
Begrenzte Optionen für größere Häuser
Für viele Kroaten ist die Miete größerer Immobilien unerschwinglich. Die meisten Bewohner leben in kleinen, überfüllten Wohnungen, was hauptsächlich an der Größe der Wohnungen liegt, die insbesondere während der jugoslawischen Ära gebaut wurden. Darüber hinaus zwingen die hohen Kosten für die Miete oder den Kauf einer Immobilie viele junge Menschen dazu, für längere Zeit in kleineren Räumen zu leben.
Die Miete einer 100 m² großen Immobilie in den Gespanschaften Dubrovnik-Neretva, Split-Dalmatien und Šibenik-Knin kostet mehr als zwei durchschnittliche Monatseinkommen. In den Gespanschaften Istrien, Osijek-Baranja, Krapina-Zagorje und Zagreb betragen die Kosten zwischen einem und zwei Monatseinkommen.
In der Stadt Zagreb und der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar beträgt die Miete einer 100 m² großen Immobilie etwa 70–80 % eines durchschnittlichen Monatseinkommens – im Vergleich zum Rest der EU immer noch viel, für Kroatien jedoch relativ niedrig.
Regionale Unterschiede und gemeinsame Trends
Die Studie zeigt drei wesentliche Muster in der gesamten EU. Erstens stehen die östlichen EU-Länder vor größeren Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Mieten. Zwar sind die Mieten nicht höher als in den westlichen EU-Ländern, sie machen jedoch einen größeren Teil des Einkommens aus. Polen, Bulgarien, Rumänien, Ungarn, Kroatien und die Slowakei weisen beispielsweise vergleichsweise höhere Miet-Einkommens-Verhältnisse auf als Deutschland, Frankreich oder die Niederlande.
Zweitens sind die Lebenshaltungskosten in den Hauptstädten und ihren umliegenden Regionen tendenziell höher als in anderen Teilen des Landes. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, wie etwa Sofia, Warschau und Bratislava, wo das Einkommensniveau deutlich höher ist als im Rest des Landes.
Schließlich sind Küstenregionen im Allgemeinen weniger erschwinglich als Binnengebiete, insbesondere in südlichen EU-Ländern wie Italien, Spanien, Griechenland und Portugal. In Frankreich beispielsweise ist die Mittelmeerküste außerhalb von Paris der teuerste Teil des Landes.
Auch in Kroatien gibt es eine klare Trennung zwischen dem günstigeren Landesinneren und den teureren Küstengebieten. Während der Tourismus diese Ungleichheit teilweise erklärt, deuten ähnliche Trends im Landesinneren Ungarns und Polens auf andere Faktoren hin.
Eine weitverbreitete Wohnungskrise in ganz Europa
Europa als Ganzes kämpft mit einer Wohnungskrise, da immer mehr Menschen die steigenden Wohnkosten kaum noch bezahlen können, insbesondere in Großstädten, osteuropäischen Ländern und Touristenregionen. Seit 2015 sind die Immobilienpreise in der EU um 44 % gestiegen und haben damit in den meisten Ländern das Lohnwachstum übertroffen. In einigen osteuropäischen Ländern haben sich die Immobilienpreise verdoppelt oder sogar noch mehr. Vor allem Kroatien hat in den letzten Jahren einige der höchsten jährlichen Immobilienpreissteigerungen erlebt.
Dieser Trend hat dazu geführt, dass immer mehr Menschen zur Miete wohnen, da der Kauf eines Eigenheims immer unerschwinglicher wird. In den meisten Teilen Deutschlands, Österreichs, Norditaliens, Dänemarks, Schwedens und Norwegens bleibt das Mieten eine praktikable Option.
Allerdings sind in weiten Teilen der EU, insbesondere im Osten und Süden, die Mieten im Verhältnis zu den Einkommen so hoch, dass sie keine nachhaltige Lösung darstellen.
Daher ist es keine Überraschung, dass das Durchschnittsalter, in dem junge Menschen ihr Elternhaus verlassen, im Süden und Osten der EU am höchsten und im Westen und Norden am niedrigsten ist. In Kroatien verlassen junge Menschen ihr Elternhaus im Durchschnitt mit 31 Jahren – das ist das höchste Alter in Europa.
Kroatiens Wohnungskrise im Kontext
Diese ersten Ergebnisse deuten darauf hin, dass sich viele Kroaten im Verhältnis zu ihrem Einkommen keine Wohnung leisten können – egal, ob sie kaufen oder mieten. Obwohl die Studie noch einige Lücken und Einschränkungen aufweist und die endgültigen Ergebnisse erst 2025 veröffentlicht werden, gibt es wenig Grund, von den vorläufigen Daten wesentliche Änderungen zu erwarten.
Die Schlussfolgerungen stimmen mit früheren Studien über die Erschwinglichkeit von Wohnraum überein. Laut einer Analyse von Towergate Insurance, einer der größten Versicherungsgesellschaften Großbritanniens, ist Kroatien beispielsweise das zweitteuerste Land Europas, wenn es um Wohnraum im Verhältnis zum lokalen Einkommen geht.
Zukunftsaussichten: Politische und steuerliche Auswirkungen
Ob Grundsteuern oder höhere Steuern auf kurzfristig vermietete Objekte den Markt für langfristige Vermietungen erweitern und die Preise senken werden, bleibt ein Diskussionsthema.
Die Umsetzung solcher Maßnahmen ist ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Dennoch ist allgemein anerkannt, dass Kroatiens Wohnungsmarkt unerschwinglich ist und dass das Finden wirksamer Lösungen für das sozioökonomische Wohlergehen des Landes von entscheidender Bedeutung ist.
Redaktion Wirtschaft
Bild: Visit Dubrovnik
