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Die Entwicklung am Immobilienmarkt, eine Expertenaussage

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Ein Beitrag von Raphaela und Simon Koch, Geschäftsführer kuoko-Immobilien/Teufen-CH

Seit 2015/2016 zeichnet sich in Kroatien ein Nachfrage- und Preisaufschwung ab, der kontinuierlich an Fahrt gewinnt. Interessant ist dabei die Tatsache, dass die Nachfrage vermehrt aus dem umliegenden Ausland kommt. Für die Wertentwicklung spielen verschiedene Faktoren eine entscheidende Rolle. Werfen wir einen Blick auf einige relevante Punkte.

Preisfaktor Tourismus

Ein Grund für die positive Wertentwicklung von Immobilien in Kroatien sind die stetig steigenden Tourismuszahlen. Kroatien verzeichnete im August 2021 30,7 Millionen touristische Übernachtungen. Das entspricht einer Steigerung von 46% gegenüber August 2020 und 93% des Ergebnisses von August 2019, teilte das Ministerium für Tourismus und Sport mit. Der Sektor hat sich also extrem schnell von coronabedingten Rücksetzern erholt. Die nahe gelegene und gut erreichbare Reisedestination gewinnt gerade auch in solchen Zeiten an Beliebtheit- nicht zuletzt bei Immobilieninteressierten.

Kroatiens Entwicklungsstrategie setzt vorrangig auf Tourismus durch Privatanbieter von Unterkünften. Damit soll sichergestellt werden, dass grosse Teile der Bevölkerung an den Einkünften beteiligt sind; für Immobilienbesitzer bieten sich dadurch einmalige Chancen auf Anlagen mit guter Rendite. Die Reisezeit ist eine der längsten in Europa: dank der vier Jahreszeiten gilt Kroatien das ganze Jahr als beliebtes Reiseziel für Touristen. Das macht das Land auch für die touristische Vermietung interessant.

Die Agentur Panorama Scouting führte im Mai 2020 eine umfangreiche Studie über den kroatischen Immobilienmarkt (in den Küstenregionen) durch. Themen sind die aktuellen Immobilienpreise und die Entwicklung der Preisstruktur unter Berücksichtigung kaufrelevanter Faktoren wie unter anderen «Meerblick» und «Nähe zum Meer»:

Preisfaktor Meerblick

Ob eine Immobilie den Blick aufs Meer bietet oder nicht, ist ein wesentlicher und kaufentscheidender Faktor. Die Küstenlinie von Kroatien bietet in weiten Teilen relativ häufig die Möglichkeit für einen schönen Meerblick.

Insbesondere bei den Häusern / Villen ist der Aufpreis im Allgemeinen recht stark ausgeprägt. Durchschnittlich kostete der Quadratmeter in der Region Mitteldalmatien rund EUR 870 mehr für ein Objekt mit Meerblick, was im Durchschnitt knapp 50 % Preisprämie für diesen Preisfaktor bedeutet.

Für Wohnungen / Appartements in Mitteldalmatien ist der Preisaufschlag für Meerblick mit ca. 19 % ebenfalls sichtbar vorhanden, wenngleich wesentlich weniger ausgeprägt als bei Häusern.

Preisfaktor Meernähe

Für viele – insbesondere ausländische – Käufer spielt bei der Wahl die Nähe zum Meer und Strand eine wichtige Rolle. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in Kroatien allgemein eine 70 m-Schutzzone (vom Meeresufer aus) gilt, in der nicht gebaut werden darf. Es sei denn, in genehmigten Flächennutzungsplänen der Gemeinden sind eng begrenzte Gebiete davon als Bauland ausgewiesen.

Bei den Häusern / Villen in Mitteldalmatien beträgt der Aufpreis für Meernähe durchschnittlich 75% des Basispreises gegenüber der Kategorie „weiter entfernt“. Also rund 3‘870 EUR/m² gegenüber 2‘210 EUR/m².

Auch Wohnungen / Appartements in Mitteldalmatien zeigen einen deutlichen Aufschlag für die Meernähe, wenngleich mit einem Aufschlag von rund 46 % („direkt“ gegenüber „weiter entfernt“) durchschnittlich deutlich weniger ausgeprägt.

Das kroatische Grundbuchamt

Da Kroatien früher ein sozialistischer Staat und der Besitz von Eigentum nur begrenzt möglich war, wurde viel illegal gebaut. Durch ein neues Gesetz im August 2011 galt dann jedes Gebäude, das nicht gesetzkonform im Grundbuch eingetragen war als illegal. Schätzungen zufolge betraf das bis zu 90 % der Immobilien. Stichtag zur Legalisierung war der 30.6.2013; danach können Immobilien nicht mehr legalisiert, sondern müssen abgerissen werden.

Das Grundbuch wird von den zuständigen lokalen Gerichten verwaltet und fällt unter die Verantwortung des Justizministeriums von Kroatien. Um Informationen über ein bestimmtes Objekt zu erhalten, benötigt man entweder die Katasternummer oder die Registernummer. Das Grundbuch ist für jeden kostenlos über das Internet einsehbar – ein erster Check ist also sehr schnell und in einem frühen Stadium des Kaufprozesses möglich und unbedingt durchzuführen. Es ist jedoch zu beachten, dass ein Auszug aus dem Internet rein zu Informationszwecken dient und keine rechtliche Wirkung hat. Daher prüfen unsere Anwälte im weiteren Verlauf unabhängig voneinander Grundstücke/Objekte, um Ihnen die grösstmögliche Sicherheit zu bieten.

Das kroatische Grundbuchgesetz sieht folgende Arten von Grundbucheintragungen vor:

  • Einverleibung: unbedingter Rechtserwerb
  • Vormerkung: bedingter Rechtserwerb

Vormerkungen können Rechte sein, die auch Gegenstand einer Einverleibung sind. Eine Vormerkung kommt dann in Frage, wenn eine Einverleibung wegen fehlender Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Eintragungsantrags (noch) nicht möglich ist.

  • Anmerkung

Eine Anmerkung ist lediglich als „informative Auskunft“ an Drittpersonen zu betrachten.

Grundsätzlich gilt: um in Kroatien einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie abschliessen zu können, brauchen Sie eine kroatische Steuernummer (OIB-Nummer). Jeder Immobilienkaufvertrag muss schriftlich ausgefertigt sein, sowie im Grundbuch eingetragen werden. Für den Grundstückserwerb ist ein Auszug aus dem Katasterregister erforderlich. Die Unterschriften können beim Notar beglaubigt werden.

Gerne begleiten wir Sie auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie in Mitteldalmatien. Wir stellen Ihnen unsere Partner und unser Netzwerk zur Verfügung und stehen Ihnen mit Rat und Tat zu Seite. Für Sie gehen wir die Extrameile.  Schauen Sie bei uns auf www.kuoko-immobilien.ch vorbei – wir freuen uns auf Ihren Besuch und die Kontaktaufnahme.

Redaktion Service
Bild: kuoko Immobilien
Video: kuoko Immobilien
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